보유도 매매도 막힌 이재명 정부 부동산 정책 실태, 과연 출구는?

안녕하세요.

2026년 세제 개편안이 발표된 직후, 시장은 곧바로 술렁이기 시작했습니다.

 

정부는 조세 정상화를 위해 부동산 세제의 패러다임을 거주 중심으로 바꾸겠다고 했지만, 시장에서는 사는 것(Living)도, 파는 것

(Selling)도, 새로  사는 것(Buying)도 모두 막힌 부동산 정책이라며 한숨을 내쉬고 있는데요. 

 

"집을 사려니 대출 문턱에 걸리고, 팔려니 거래가 막혔으며, 계속 보유하자니 세금 부담이 가중된다."는 것이 공통된 내용이죠.

 

이재명 정부 출범 이후 수도권 대출 규제 강화와 세제 개편안, 그리고 공급 확대 대책이 잇따라 발표되었으나, 집값과 전월세 불안이 지속되면서 시장의 딜레마는 점점 깊어지는 모양새입니다.

 

안철수 의원 역시 정부의 목표에 비해 실제 공급된 주택의 양은 턱없이 부족하다고 이재명 정부에 대해 날을 세웠죠.

 

이번 포스팅에서는 현 정부 부동산 정책의 현주소와 실태, 그리고 앞으로의 시장 방향을 자세히 짚어보겠습니다.

 

목차
1. 이재명 정부 부동산 정책 핵심 정리 (세제, 대출, 공급)
2. 문재인 정부 vs 이재명 정부 집값 추이 및 정책 비교
3. 대출 절벽과 세제 딜레마 속 현장 실태
4. 실수요자 출구 전략

 

 

1. 이재명 정부 부동산 정책 핵심 정리 (세제, 대출, 공급)

 

① [세제 개편] 실거주 기준 과세 차등 및 보유세 강화

• 1주택자 차등 적용: 1주택자라도 '실거주 여부'에 따라 과세 혜택을 다르게 적용합니다. 실거주 1주택자는 보호하되, 비거주 1주택자나 초고가 주택, 다주택자에 대한 보유세 및 양도세 부담을 대폭 강화하는 구조입니다.
• 투기 차단: 주택 보유 수 중심의 규제에서 '가액 및 실제 거주 여부'로 기준을 전환하여 비거주 주택에 대한 세 부담을 현실화했습니다.

[표] 이재명 정부 보유세·양도세 핵심 개편 요약

구분	주요 개편 내용	핵심 포인트 및 영향
종합부동산세 (보유세)	• 실거주 1주택자: 기본공제 12억 → 14억 원 상향 • 비거주 1주택자: 기본공제 9억 원 하향 적용 • 초고가 주택: 합산 가액 기준 최고 세율 인상	• 실거주 1주택자 세 부담 완화 및 보호 • 비거주 1주택자 및 초고가 주택 보유세 부담 대폭 가중
양도소득세	• 장기보유특별공제: '장기거주소득공제'로 개편 (실거주 기간 중심) • 다주택자 중과: 한시적 양도세 중과 유예/완화 (2년)	• 단순 보유자의 장특공 혜택 축소, 실거주자 위주 혜택 • 다주택자 매물 출구 마련을 통한 거래 유도

 

② [금융·대출] 주담대 6억 제한 및 갭투자 차단

• 대출 상한선 6억 원 통제: 수도권 및 과열지역 내 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한해 고가 주택의 대출 의존을 차단했습니다.
• 실거주 의무 및 갭투자 금지: 주담대 수령시 6개월 이내 전입 의무를 부과하고, 조건부 전세대출 및 다주택자 대출을 원천 금지했습니다.
• 대출 만기, 보증 축소: 주담대 만기를 최대 30년 이내로 제한하고, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소했으며, 정책대출 규모도 20% 수준 축소했습니다.

 

③ [공급 대책] '닥치고 공급(닥공)' 속도전

• 대규모 정비 및 신규 택지: 준공업지역 용도 전환, 개발제한구역(그린벨트) 해제 및 역세권 재개발을 통해 2030년까지 수도권 선호 지역에 연평균 27만 호(총 135만 호) 착공을 목표로 설정했습니다.
• 행정절차 단축: 기존에 사업 승인부터 착공까지 5년 이상 소요되던 인허가 행정절차를 절반 이하로 단축하여 단기간 내 실제 착공 물량을 늘리는 패스트트랙을 적용하고 있습니다.

 

2. 문재인 정부 vs 이재명 정부 집값 추이 및 정책 비교

 

문재인 정부와 이재명 정부는 모두 집값 안정과 투기 차단이라는 공통된 목표를 추구하고 있지만, 시장을 대하는 핵심 수단과 이에 따른 시장 여파에서는 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다. 임기 1년차 부동산 가격 그래프를 보면 문재인 정부보다 이재명 정부의 부동산 가격이 더 빠르게 상승하고 있는 것으로 보입니다.

 

[문재인 정부]

세금 중심의 수요 억제 정책을 추진했고, 이로 인해 오히려 매물 잠김 현상이 발생하여 서울, 수도권 아파트값이 가파르게 상승했습니다. 더불어 규제가 덜한 지역이나 중저가 주택으로 수요가 쏠리는 '풍선효과'로 전국적으로 부동산 가격 상승이 나타났습니다.

 

[이재명 정부]

강력한 가계대출 통제와 실거주 기준 세제 개편을 추진하고 있으며, 대출 규제로 인해 전국적으로 거래량이 급감하는 거래 절벽이 발생하고 있습니다. 그러나 현금 여력이 있는 계층을 중심으로 서울 상급지와 똘똘한 한 채 쏠림 현상이 고착화되어 지방 및 하위 입지와의 가격 양극화가 심화되고 있습니다.

 

[표] 두 정부의 주요 정책 및 시장 효과 비교

구분	문재인 정부	이재명 정부
주요 통제 수단	다주택자 대상 징벌적 세제 (종부세·양도세)	강력한 대출 규제 (주담대 6억 제한, DSR) & 실거주 과세
공급 대책	임기 후반 3기 신도시 등 수요 억제 후 공급 전환	취임 초기부터 '닥치고 공급' (연 27만 호, 인허가 단축)
시장 여파	매물 잠김 속 전국적 매매가 상승 및 풍선효과	거래 절벽 속 서울 상급지 쏠림 및 지방과의 양극화
실수요자 영향	세 부담 증가 및 매물 부족으로 진입 난항	대출 한도 축소로 인한 '갈아타기·내 집 마련 사다리' 단절

 

 

이재명 정부 출범 후 서울 및 주요 아파트값이 더 가파르게 상승한 것으로 나타났는데요. 

그 이유는 강력한 대출 규제로 인해 서민들의 매매는 어려워졌으나, 대출 없이도 매수가 가능한 자산가들의 자금이 서울 핵심지 및 상급지로 몰리면서 양극화 현상이 심해졌기 때문입니다. 

또한, 정부가 발표한 공급 계획 역시 실질적으로는 달성률이 20% 내외로 아직까지 주택공급이 제대로 이루어지지 않고 있는데다 전세 매물이 급감하면서 전세가격이 가파르게 올라 매매 가격의 하한선까지 밀어 올리는 현상이 발생하고 있기 때문입니다.

 

 

3. 대출 절벽과 세제 딜레마 속 현장 실태

 

현재 이재명 정부 부동산 정책의 실태는 한마디로 "보유,매매,신규 매수 모두가 제약된 딜레마"로 요약할 수 있습니다.

정책의 취지는 투기 차단과 거주 중심 정상화이지만, 현장에서는 다양한 부작용이 나타나고 있습니다.

 

① [대출 절벽] 실수요자의 갈아타기 및 주거 사다리 단절

수도권 중심의 주담대 6억 원 제한과 DSR 산정 강화로 무주택자와 상급지 이동을 노리는 1주택자의 대출 문턱이 매우 높아졌습니다. 현금 여력이 부족한 실수요자는 내 집 마련 사다리가 끊어진 반면, 현금 부자 중심의 양극화가 심화되고 있습니다.

또한, 주담대 금리 역시 전 정권보다 많이 오른 상태로 관리가 어려운 상황입니다.

 

② [세제, 매물] 거주 중심 세제 개편과 매물 잠김 현상

실거주 위주의 세제 개편으로 인해 직장이나 교육 등의 문제로 실거주가 어려운 1주택자의 부담이 커지고, 양도세 및 금융 규제가 더해지면서 비거주자의 매물 잠김 현상이 발생해 거래 절벽이 이어지고 있습니다.

고가 주택의 실거주자 역시 보유세 부담이 강화되어 지속 보유시 기존보다 3~4배의 보유세를 부담해야 하는 상황이 되었으나, 시장에서 매도하기도 쉽지 않은 상황입니다.

 

4. 실수요자 출구 전략

 

① 신규 분양 청약 및 공공주택 적극 활용

기축 아파트 매매 시 대출 6억 원 제한과 높은 금리로 자금 조달이 어려운 만큼, 초기 자금 부담이 적고 실거주 의무 조건이 명확한 신규 분양 청약에 집중하고 정책대출 자격을 유지하는 것이 필요합니다.

 

② 실거주 요건 충족을 통한 비과세, 공제 확보

보유만 하고 거주하지 않는 주택은 양도세 장기거주소득공제 혜택이 크게 줄고 보유세 부담이 가중되므로, 1주택자라면 우선 본인 주택에 입주하여 실거주 요건(최소 2년 이상)을 신속히 채우는 전략이 필수입니다.

 

③ 전세보증금 반환 및 임대차 구조 재편 대응

전세대출 보증비율 축소로 인해 세입자를 끼고 매수하는 갭투자를 자제하고, 월세나 반전세 형태의 자금 구조로 전환하거나 보증금 리스크를 선제적으로 관리하는 것이 중요합니다.

 

④ 무리한 갈아타기 자제 및 정책 대출 상품 점검

현금 여력이 불충분한 상태에서 무리하게 갈아타기를 시도하면, 기존 주택 처방 지연 및 대출 한도 걸림돌로 자금 압박을 받을 수 있으니 주의가 필요하며, 신생아 특례대출이나 디딤돌대출 등의 여전히 유지되는 정책금융 지원 대상 여부를 확인하여 자금 계획을 세우는 것이 좋습니다.

 

 

마무리하며

이재명 정부의 부동산 정책은 투기 차단과 시장 정상화라는 목표에도 불구하고 현재까지는 칼을 댈수록 상처만 깊어지는 딜레마가 이어지고 있습니다. 대출 규제와 실거주 중심 세제가 맞물리며 보유, 매매, 신규 매수 모두 쉽지 않은 상황입니다.

현재 내 집의 거주와 보유, 매매 등에 대해 고민하고 계신 분들이라면, 앞서 정리해 드린 '실수요자 출구 전략'을 참고하여 본인의 상황에 맞는 최선의 전략을 찾으시길 바랍니다.

시장 과열을 막고 실질적인 안정을 이룰 수 있도록 향후 추진될 공급 대책의 실효성과 시장 흐름을 지속적으로 관심 있게 지켜볼 필요가 있겠습니다.